A adjudicação compulsória tem por objetivo a obtenção do registro de um imóvel, quando o proprietário não possuir toda a documentação exigida por lei, para efetuar o registro perante o Cartório de Registro de imóveis. É através da carta de adjudicação obtida em juízo que ocorre a outorga da escritura pública definitiva.
Perante a lei brasileira, a propriedade de um imóvel só é transmitida após o registro do título perante o Registro de Imóveis, entretanto na maioria das vezes, são firmados entre o comprador e o vendedor um contrato de promessa compra e venda, e após a quitação do contrato a escritura permanece pendente diante de injustificada inércia ou recusa do vendedor ou do comprador em efetuar o registro perante o Registro de Imóveis.
Assim, nos casos em que não houver a possibilidade de efetuar a escritura de compra e venda do imóvel por ausência de uma das partes, a alternativa é a ação de adjudicação compulsória. Para o ingresso dessa ação em juízo se faz necessário a existência dos seguintes requisitos: A existência de um contrato de promessa de compra e venda, celebrado de forma particular ou pública e a inexistência de previsão contratual do direito de arrependimento, ou seja, o compromisso que foi firmado entre as partes através do contrato deve ser irretratável.
A existência de um contrato de promessa de compra e venda é imprescindível, pois é a prova documental que traz celeridade ao processo e dá a certeza da propriedade do imóvel, assim como os extratos e/ou comprovantes dos pagamentos efetuados pelo comprador ou recebidos pelo vendedor ao término do contrato.
Desde que preenchidos os requisitos, de acordo os aspectos do caso que são analisados pelo Advogado, o pedido de adjudicação compulsória poderá ser efetuado a qualquer tempo. A adjudicação compulsória tem por objetivo que o imóvel esteja escriturado no nome do seu proprietário legitimo após o cumprimento do compromisso firmado no contrato de promessa de compra e venda do imóvel.
Inventário
O inventário é um processo efetuado de forma judicial ou extrajudicial por iniciativa dos herdeiros que visa efetuar uma descrição minuciosa dos bens deixados por um indivíduo após a sua morte e a posterior transferência da propriedade destes bens para os herdeiros, a fim de que ocorra uma divisão justa entre os sucessores durante a partilha de bens.
A abertura do inventário é necessária para que ocorra a movimentação dos bens deixados após o óbito, caso contrário os bens ficam bloqueados impedindo a transmissão da posse e da propriedade pelos herdeiros, bem como eventual transação bancária dos valores deixados, em relação ao cônjuge sobrevivente este não poderá contrair novo matrimônio enquanto o inventário não tiver sido efetivado.
A legislação brasileira prevê duas espécies de inventário:
I – Inventário Extrajudicial: efetuado no cartório, mediante escritura pública, quando o falecido não deixou testamento e há concordância por parte dos herdeiros (nenhum destes poderá ser menor de 18 anos) em relação a partilha dos bens. É necessário que todos os envolvidos estejam representados por advogado.
II – Inventário Judicial: essa espécie de inventário ocorre através de um processo judicial quando há herdeiros menores de idade, discordância entre os herdeiros em relação à partilha dos bens deixados pelo falecido, quando um dos herdeiros não estiver devidamente representado por advogado e também quando há um testamento do falecido (nos casos de existência de testamento é necessário haver o reconhecimento do testamento em juízo). Em caso de concordância entre os herdeiros, a representação de todos poderá ser através de um único advogado.
Cumpre salientar que o inventário deverá ser aberto dentro do prazo de 60 dias após a data do óbito, para evitar a incidência de multas e juros. Nos casos em que há dívidas deixadas pelo falecido, a herança é utilizada para quitação e somente após o pagamento das dívidas é que ocorre a partilha do valor restante entre os herdeiros.
Em todas as fases do inventário, por se tratar de um procedimento complexo, é necessária a presença de um Advogado, a fim de respeitar os prazos e os requisitos exigidos em lei e também para proteger o interesse de todos os envolvidos.