Ao efetuar a compra de um imóvel o comprador não o faz pensando em desistir do negócio, entretanto isso pode acontecer por motivos diversos. Não há um motivo específico definido em lei para que o comprador solicite a rescisão do contrato, entretanto os mais comuns são: o atraso na entrega do imóvel que acaba por onerar demasiadamente o comprador, dificuldade no pagamento das parcelas por motivo de redução da renda ou baixa amortização do saldo devedor.
O comprador, costumeiramente, é a parte mais debilitada em uma relação contratual de compra e venda, por este motivo acaba se tornando vítima de cláusulas abusivas, ilegais e fica em posição de desigualdade em relação ao vendedor e/ou construtor no momento da rescisão contratual.
Na maioria das vezes, o comprador ao solicitar a rescisão do contrato junto ao responsável pela venda do imóvel, recebe uma negativa em relação a restituição dos valores pagos, dando início a um conflito entre o comprador e o responsável pela a venda do imóvel.
O vendedor e/ou construtor ao se negar a restituir de forma correta as prestações que foram quitadas ao decorrer da relação contratual, inúmeras vezes acaba ofertando ao comprador, para que a rescisão possa ocorrer, o ressarcimento das prestações pagas de forma parcelada ou a restituição dos valores somente ao final das obras, em algumas situações até mesmo informa a retenção parcial dos valores que já foram quitados. Em alguns casos, essa negativa é baseada em cláusulas contratuais abusivas e nulas que são consideradas incompatível com a boa-fé contratual.
É estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543) que a restituição das prestações pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor, e caso tenha sido o comprador quem deu causa a rescisão contratual a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser de forma imediata, mesmo que parcial. Assim, as prestações pagas pelo comprador devem ser restituídas imediatamente e em parcela única, independentemente de quem tenha dado causa à rescisão contratual, dessa forma toda a cláusula contratual que estabelecer a restituição dos valores pagos de forma parcelada ou ao final da obra é abusiva.
Nos casos em que a rescisão do contrato for por culpa do vendedor e/ou construtor, como por exemplo, por atraso na entrega do imóvel, passado o período de carência de 180 dias, após esse período o comprador tem o direito de requerer a restituição imediata de todo valor pago (de forma integral) até o momento da rescisão contratual, com a devida correção monetária, podendo ainda, requerer indenização em caso de prejuízo material e indenização por danos morais, a depender do caso concreto.
Nos casos em que não for possível resolver a questão de forma amistosa com o vendedor e/ou construtor do imóvel, a única alternativa é requerer em juízo a rescisão do contrato e a restituição dos valores que foram pagos durante a relação contratual.
Por fim, importante ressaltar que todo o caso deve ser analisado minuciosamente, especialmente em virtude da nova alteração legislativa acerca dos distratos (lei 13.786/18), a qual passou a entrar em vigor à partir da data de 28 de dezembro de 2018, onde é possível que a retenção dos valores pagos sejam maiores dos que fixados pela Jurisprudência.